이 글은 전세·월세·반전세를 같은 ‘월 단위’(월 TCO)로 비교하는 핵심 공식을 모아, 반전세 유불리 체크, 관리비·주차비 포함 체감 주거비, 계약기간별 손익 히트맵까지 실전 바로 적용할 수 있게 안내합니다1,2,3.
1) 한눈에 보는 비교 로드맵
| 단계 | 해야 할 일 | 바로가기 |
|---|---|---|
| 공식 | 보증금 기회비용/전세대출 이자 포함 월 TCO 공식을 이해 | 전세·월세 TCO 계산법 |
| 반전세 | 반전세 TCO 계산 & 월세전환율로 유불리 체크 | 반전세 총비용 공식 |
| 체감비용 | 관리비·주차비·공과금까지 합쳐 실제 월 주거비 산출 | 관리비·주차비 포함 계산 |
| 기간 | 6·12·24·36개월별 월 TCO 히트맵으로 기간 민감도 확인 | 기간별 손익 비교 |
핵심은 모든 옵션을 같은 단위(월 TCO)로 맞추는 것입니다1,2.
2) 핵심 요약
- 비교기준 월 TCO = 월세 + 보증금 기회비용(또는 전세대출 이자) + 일회성/기간1,2
- 반전세 보증금↔월세 교환은 월세전환율 상한을 참고해 합리성 점검3
- 체감비용 관리비·주차비·공과금까지 합치면 순위가 바뀔 수 있음4
- 기간효과 일회성 비용은 기간으로 나누므로 6·12·24·36M별로 재계산 필수
3) 심화 가이드 바로가기
4) 바로 적용 체크리스트
| 항목 | 점검 내용 | 도움말 |
|---|---|---|
| 금리/수익률 | 예치수익률, 전세대출금리 최신값으로 업데이트 | 한국은행 ECOS, 약정서 기준1 |
| 월세전환율 | 법정 상한·시장 전환율 확인 | 주임법 시행령 참고3 |
| 일회성 비용 | 중개·이사·보증료·수선비를 합산 후 기간으로 나누기 | 기간 짧을수록 월 부담↑4 |
| 체감비용 | 관리비·주차비·전기/가스/수도/통신 포함 | 옵션 순위가 바뀔 수 있음 |
5) 결론
전세·월세·반전세 비교의 정석은 모든 비용을 월 TCO로 환산해 한 줄에 세워보는 것입니다. 여기에 월세전환율로 반전세의 합리성을 점검하고, 관리비·주차비·공과금, 계약기간 효과까지 반영하면 리스크 대비 최저 비용을 고를 수 있습니다1,2,3,4.
6) FAQ
- Q1. 전세대출이 일부만 나오는 경우 어떻게 반영하나요?
- 자기자금 부분은 예치수익률, 대출분은 대출금리를 각각 적용해 월 TCO에 합산하세요1.
- Q2. 반전세에서 보증금을 늘리면 언제 이득인가요?
- 추가 보증금의 기회비용(또는 대출이자)보다 월세 인하액(전환율 반영)이 크면 이득입니다3.
- Q3. 체감 주거비는 어떻게 비교하나요?
- 월 TCO + 관리비·주차비·공과금을 합쳐 월 합계를 만들고 옵션별로 나란히 비교하세요4.
7) 월 TCO + 체감비용 합산 미니 계산기
각 스포크 계산기에서 얻은 월 TCO 값에, 관리비·주차비·공과금을 더해 실제 월 합계와 순위를 즉시 확인합니다.
전세
반전세
월세
공통 체감비용(세 옵션에 동일 적용)
※ 공통비용이 옵션별로 다르면 위 “전용 가산/감액” 칸에 각각 보정값을 넣어주세요.