반전세 총비용 공식: 언제 유리한가: 유불리 판단 체크리스트

반전세(보증부 월세)의 총비용(TCO)을 전세·월세와 같은 ‘월 단위’로 비교하는 공식과 손익분기 기준을 제공합니다. 월세·보증금·전세대출·예치수익률·월세전환율·일회성 비용(중개·이사)을 반영한 계산표/체크리스트/FAQ까지 한 번에 정리했습니다.

 

 

반전세(보증부 월세)는 월세(R)와 보증금(D)을 함께 지불하는 구조입니다. 보증금의 기회비용(또는 전세대출 이자), 일회성 비용까지 월 단위로 환산하면 전세·월세와 정확하게 비교할 수 있습니다1,2.

1) 빠른 요약

 

 

• 핵심 반전세 TCO(월) = R + (D×r_yield/12) + (전세대출이자/12) + (일회성/N)1,2
• 손익분기: 반전세 TCO(월)와 전세·월세 TCO(월)를 나란히 계산해 가장 낮은 옵션 선택1
• 월세전환율은 보증금↔월세 교환의 상한지표로, 실무 비교 시 ‘합리적 범위’ 판단 근거가 됩니다3

2) 반전세 TCO 공식(월 기준)

반전세 월 TCO1,2 = R + D×r_yield/12 + (대출금 JL×r_loan/12) + C/N

기호: R(월세), D(보증금), r_yield(예치/대체 수익률), JL(전세대출), r_loan(대출금리), C(중개·이사 등 일회성), N(개월)

• 보증금의 기회비용은 예금·MMF·단기채 등 실제 운용 수익률을 쓰면 현실적입니다1
• 전세대출이 있는 경우, 대출이자는 별도로 더합니다(보증금 일부를 대출로 충당한 구조)2
• 월세전환율은 D를 R로 바꿀 때의 ‘합리적 상한’ 판단에 참고합니다3

3) 전세·반전세·월세 월 TCO 나란히 비교

구분	월 TCO(공식)	비고
전세	(J−JL)×ryield/12 + JL×rloan/12 + Cj/N	월세 없음, 보증금 전액 관점1
반전세	R + D×ryield/12 + JL×rloan/12 + C/N	월세+보증금 혼합1,2
월세	R + Dw×ryield/12 + Cw/N	보증금 소액(있다면 기회비용 반영)2

세 옵션의 월 TCO를 모두 구해 가장 낮은 값을 선택합니다. 금리·수익률이 바뀌면 결과도 민감하게 변합니다1.

4) 예시 계산(개념 값)

수치는 이해용 가정입니다. 실제 계약에선 최신 금리·전환율·수수료를 대입하세요1,3.

항목	전세	반전세	월세
보증금 / 월세	J=3억 / R=0	D=1.5억 / R=80만원	Dw=1천만 / R=130만원
금리 가정	ryield=3.0%, JL=1.5억, rloan=2.5%	ryield=3.0%, JL=5천만, rloan=3.0%	ryield=3.0%
일회성/기간	Cj=120만원, N=24	C=100만원, N=24	Cw=90만원, N=24

월 TCO	계산식(요약)	결과(원)
전세	(3억−1.5억)×0.03/12 + 1.5억×0.025/12 + 120만/24	~30만원
반전세	80만 + 1.5억×0.03/12 + 5천만×0.03/12 + 100만/24	~99.5만원
월세	130만 + 1천만×0.03/12 + 90만/24	~136.3만원

이 가정에선 전세 < 반전세 < 월세 순으로 유리합니다. 다만 금리·수익률·R·D가 변하면 순서는 쉽게 바뀝니다1,2.

5) 전세·반전세·월세 비교 계산기: 월/총 TCO, 순위, 민감도

공통 변수

계약기간 N (개월)

예치/대체 수익률 r_yield (%/년)

전세대출 금리 r_loan (%/년)

 

전세

전세 보증금 J (원) 전세대출 금액 JL (원) 전세 일회성 비용 C_j (원)

 

반전세

반전세 보증금 D_b (원) 반전세 월세 R_b (원/월) 반전세 일회성 비용 C_b (원)

 

월세

월세 보증금 D_w (원) 월세 R_w (원/월) 월세 일회성 비용 C_w (원)

 

 

 

유형	월 TCO (원/월)	총 TCO (원, N개월)	구성 (월 기준)

민감도 시나리오 (±0.5%p)

Bearish: r_yield −0.5%p, r_loan +0.5%p · Base: 입력값 · Bullish: r_yield +0.5%p, r_loan −0.5%p

시나리오	전세 월 TCO	반전세 월 TCO	월세 월 TCO	유리한 순서 (↑ 저렴)

6) 반전세가 유리한 경우 체크리스트

• 월세전환율 ≤ 실효 전환율: 보증금↔월세 교환이 법정 상한 범위 내에서 합리적일 때3
• 보증금 조달비용 < 월세 절감효과: 예치수익률 대비 대출금리가 낮거나, 자기자금이 충분할 때1
• 거주기간 짧음: 일회성 비용이 상대적으로 작고, 월세 부담을 보증금으로 일부 상쇄하고 싶을 때2
• 현금흐름 균형: 월세를 크게 낮추되 유동성도 일정 부분 유지하고 싶은 경우

7) 유의사항(리스크)

• 보증금 반환 리스크: 보증보험(HUG/HF) 가입 가능 여부와 비용을 확인2
• 금리 민감도: r_yield·r_loan의 0.1%p 차이가 손익을 바꿀 수 있음1
• 중도해지: 실제 거주기간이 단축되면 일회성/N이 커져 불리해질 수 있음2

8) 관련 실전 글

• • 전세·월세 TCO 계산법(보증금 이자 vs 월세)
• • 관리비·주차비 포함 실제 주거비 계산
• • 계약기간 6·12·24·36개월별 손익 비교
• • (허브) 전세 vs 월세 총비용 가이드: TCO/반전세/기간별 손익

9) 결론

반전세는 월세·보증금·금리의 균형점 찾기입니다. TCO(월)로 전세·반전세·월세를 동시에 계산하고, 월세전환율과 보증보험 가능 여부까지 확인해 리스크 대비 최저 비용을 선택하세요1,2,3.

10) FAQ

Q1. 반전세에서 보증금을 더 넣으면 언제 이득인가요?

추가 보증금의 기회비용보다 월세 인하액(전환율 반영)이 크면 이득입니다. 월세전환율 상한과 시장 전환율을 함께 보세요1,3.

Q2. 반전세 보증금도 보증보험 가입이 되나요?

대부분 조건에서 전세보증금 반환보증 대상입니다. 금액·주택요건·임대인 요건을 HUG/HF에서 확인하세요2.

Q3. 금리 하락기에 선택은 달라지나요?

예치수익률과 대출금리가 동반 하락하면 보증금의 기회비용과 대출이자 부담이 줄어 전세·반전세가 상대적으로 유리해질 수 있습니다1.

출처

1. 한국은행 ECOS 금융통계 포털 — 금리·예치수익률 참고 1
2. 한국주택금융공사(HF) — 보증·전세대출 안내 / 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금 반환보증 2
3. 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령(월세전환율) 3
4. 금융감독원 파인 — 임대차 계약·보증금 유의사항 4