전세·월세 TCO 계산법(보증금 이자 vs 월세): 손익분기 공식과 예시

 

 

전세는 보증금의 기회비용, 월세는 매월 지출입니다. 두 구조를 같은 단위(월)로 환산하면 비교가 간단해집니다. 아래 공식으로 손익분기 월세를 계산하고, 계약·이사 등의 일회성 비용까지 반영해 TCO(총비용)로 판단하세요1,2.

1) 비교의 틀: ‘월 단위’로 맞추기

 

 

구분	비용 구성	월 단위 환산
전세	보증금의 기회비용(예치 이자 수익 상실) ± 전세대출 이자 + 일회성 비용(중개·이사 등)	보증금 × 순이자율 ÷ 12 + 일회성/기간(개월) 1
월세	월세 + (월세 계약 보증금의 기회비용 소액) + 일회성 비용	월세 + (보증금_월세 × 순이자율 ÷ 12) + 일회성/기간 2

순이자율 = 예치 수익률(또는 기대 수익률) − 전세대출금리 − 기타 비용률(관리성 수수료 등, 선택) 1.

2) 손익분기 공식(전세 ↔ 월세)

손익분기 월세 1 = (전세보증금 × 순이자율) ÷ 12 + (일회성 비용 ÷ 계약개월)

전세가 유리하려면 “실제 월세 < 손익분기 월세”여야 합니다. 반대로 실제 월세가 더 낮으면 월세가 유리합니다.

• 전세대출이 있다면: 순이자율 = 예치/대체수익률 − 전세대출금리 (± 기타비용률)1
• 월세 보증금(소액)도 기회비용을 미세 반영하면 정확도가 올라갑니다2.

3) 예시 계산(개념 값)

수치는 이해를 위한 예시입니다. 실제 금리는 고지·약정 기준으로 대입하세요2.

항목	전세	월세
보증금 / 월세	전세보증금 300,000,000원	보증금 10,000,000원 / 월세 1,300,000원
금리 가정	예치수익률 3.0% − 전세대출 2.0% ⇒ 순이자율 1.0%	예치수익률 3.0% (월세 보증금 1천만원에만 적용)
일회성 비용	중개·이사 1,200,000원	중개·이사 900,000원
계약기간	24개월

월 환산 항목	계산식	월 비용
전세: 보증금 기회비용	300,000,000 × 1.0% ÷ 12	250,000원
전세: 일회성/기간	1,200,000 ÷ 24	50,000원
전세 TCO(월)	250,000 + 50,000	300,000원
월세: 보증금 기회비용	10,000,000 × 3.0% ÷ 12	25,000원
월세: 일회성/기간	900,000 ÷ 24	37,500원
월세 TCO(월)	월세 1,300,000 + 25,000 + 37,500	1,362,500원

이 예시에서는 전세 TCO(월)가 약 30만원으로 월세 대비 유리합니다. 금리·보증금·기간을 바꾸면 결과가 달라지므로 순이자율에 민감합니다1.

4) 계산 시 빠뜨리기 쉬운 요소

• 전세대출 한도·금리: 한도 미달분을 자기자금으로 채우면 순이자율이 달라집니다1.
• 계약·이사·수선비: 일회성 비용은 반드시 기간으로 나눠 월 비용에 반영하세요2.
• 관리비·주차비: 임대 유형과 무관하게 추가되는 고정비는 별도 비교 글에서 함께 보정하세요3.
• 중도해지/갱신: 예정보다 짧아지면 일회성/기간 비용이 커져 손익이 역전될 수 있습니다2.

5) 전세 ↔ 월세 손익분기 & TCO 계산기

보증금의 기회비용과 전세대출 이자, 일회성 비용을 월 기준으로 환산해 전세·월세 TCO(월/총액)와 손익분기 월세를 계산합니다.

전세 보증금 J (원)

전세대출 금액 JL (원)

예치/대체 수익률 r_yield (%/년)

전세대출 금리 r_loan (%/년)

전세 일회성 비용 C_j (원, 중개·이사·수선 등)

계약기간 N (개월)

월세 R (원/월)

월세 보증금 D_w (원)

월세 일회성 비용 C_w (원)

 

손익분기 월세 R* = 0 원/월

현재 입력 월세 R = 0 원/월 · 차이(Δ) = 0 원/월

구분	월 TCO(원)	총 TCO(원, N개월)	구성(월 기준)

계산식(월 기준):
• 전세 월 TCO = (J − JL)×r_yield/12 + JL×r_loan/12 + C_j/N
• 월세 월 TCO = R + D_w×r_yield/12 + C_w/N
• 손익분기 월세 R* = 전세 월 TCO − (D_w×r_yield/12 + C_w/N)

6) 관련 실전 글

• • 반전세 총비용 공식: 언제 유리한가
• • 관리비·주차비 포함 실제 주거비 계산
• • 계약기간 6·12·24·36개월별 손익 비교
• • (허브) 전세 vs 월세 총비용 가이드: TCO/반전세/기간별 손익

 

 

7) 결론

전세 vs 월세 판단의 핵심은 두 구조를 같은 단위(월 TCO)로 맞춰 비교하는 것입니다. 전세는 보증금의 기회비용(예치/대체 수익률)과 전세대출 이자를, 월세는 매월 임대료에 보증금의 기회비용을 더해 계산하고, 일회성 비용(중개·이사·수선 등)은 반드시 기간으로 나눠 반영하세요1,2.

• 손익분기 공식 R* = (J−JL)×r_yield/12 + JL×r_loan/12 + C_j/N − (D_w×r_yield/12 + C_w/N) — 현재 월세 R이 R*보다 낮으면 월세가, 높으면 전세가 유리합니다1.
• 금리 민감도: r_yield·r_loan의 소수점 변화만으로 결론이 바뀔 수 있습니다. 최신 약정 금리와 실제 예치 수익률을 대입하세요1.
• 기간 리스크: 중도 해지·갱신 시 일회성/기간 부담이 커져 손익이 역전될 수 있습니다. 최소 거주 기간을 보수적으로 잡으세요2.

다음 순서로 실행하면 실수가 줄어듭니다: ① 금리·수익률 최신값 확인 → ② 일회성 비용 합산 후 N개월로 나누기 → ③ 본문 공식/계산기에서 R* 산출 → ④ R과 비교해 의사결정 → ⑤ 관리비·주차비 등 추가 고정비는 별도 글의 방식으로 보정3.

 

8) FAQ

Q1. 전세대출이 일부만 나오는 경우는?

자기자금 투입분은 예치수익률로, 대출분은 대출금리로 각각 반영해 가중 평균 순이자율을 구한 뒤 공식을 적용하세요1.

Q2. 월세 보증금이 큰 경우는?

월세 보증금도 기회비용 영향이 커집니다. 보증금 × 순이자율 ÷ 12를 월세 TCO에 더하세요2.

Q3. 세입자 보험/수수료는 어디에?

일회성·연 단위 비용은 모두 기간으로 나눠 월 비용에 더하세요. 비교 기간을 동일하게 맞추는 게 핵심입니다2.

출처

1. 전세 보증금의 기회비용 및 전세대출 이자 반영 방식(개념 정리) 1
   • 한국은행 ECOS 금융통계 포털
   • 주택도시보증공사(HUG) 전세자금보증 안내
2. 월세·보증금 TCO 구성과 기간배분 원칙(개념 정리) 2
   • 금융감독원 금융소비자정보포털(파인)
   • 한국주택금융공사(HF) 전세자금보증/대출 FAQ
3. 관리비·주차비 등 부대비용의 실제 체감비용 반영 가이드 3
   • 서울부동산정보광장(전월세 정보)
   • 국가법령정보센터 <주택임대차보호법>