월세 계약 전 점검 리스트 한 장 정리: 3·3·3 체크표(서류·현장·비용)

월세 계약 전 반드시 보는 3·3·3 체크표입니다. ① 서류(등기부·확정일자·특약) ② 현장(누수·누전·단열) ③ 비용(TCO: 월세·관리비·공과금·보증금 이자)을 한 장으로 점검하고, 서류 절차·규약 체크·TCO 계산·반려동물 특약 등 스포크 글로 바로 이어집니다¹²³⁴.

 

 

1) 한눈에 보는 로드맵

단계	해야 할 일	바로가기
서류	등기부·임대인 일치, 근저당/가압류 파악 → 계약서 특약 설계 → 확정일자 일정 확보	서류 절차 빠르게
현장	누수·누전·단열(창호/곰팡이)·급배수·가스압·환기·소음·관리규약 확인	규약/현장 10가지
비용	TCO = 월세 + 관리비 + 공과금 + 보증금 이자 + 일회성 분할 − 할인	TCO 계산법/계산기
특약	반려동물·수리책임·원상복구·입주 전 사진기록 등 분쟁감축 문구 삽입	반려동물 특약 샘플

핵심은 모든 선택지를 같은 월 단위(TCO)로 비교하고, 특약으로 분쟁 포인트를 숫자·기한으로 고정하는 것입니다.

2) 핵심 요약(한 줄씩)

• 서류 등기부로 소유·권리 확인 → 특약 설계 → 확정일자/전입 타이밍 고정¹
• 현장 누수·누전·단열·급배수·가스압·소음·곰팡이 체크리스트로 사진 기록
• 비용 보증금 월 자본비용 포함한 TCO로 집끼리 공정 비교^2,3,4
• 특약 반려동물·원상복구·수리분담·시정기한을 숫자/기한으로 명시

3) 3·3·3 체크표(서류·현장·비용)

구분	체크	도움말
서류 3	등기부 일치 / 근저당·가압류 / 확정일자 일정	등기부로 권리관계, 계약서 특약으로 위험 분담, 확정일자·전입 순서 고정1
현장 3	누수·누전 / 단열·결로 / 급배수·가스압	사진·동영상 기록, 겨울/여름 시간대 소음도 확인
비용 3	관리비 항목 / 공과금 평균 / 보증금 이자	TCO = 고정비+변동비+자본비용+일회성−할인2,3,4

4) 서류 타임라인(안전 순서)

1. 등기부·신분증 대조 → 권리 하자 확인
2. 계약서 작성 + 특약(수리·원상복구·반려동물·입주 전 사진기록)
3. 계약금/잔금 → 확정일자 → 전입신고(필요시 즉시)

* 상황에 따라 전세보증보험, 확정일자/전입 순서 조정 필요.

5) 현장 점검 리스트(사진 필수)

• 천장·벽체 누수/곰팡이, 창호 결로·틈
• 분전함 차단기, 콘센트 누전차단 테스트
• 급·배수, 변기 역류, 온수 대기시간
• 도시가스 계량기·압력, 누설 경보기 작동
• 층간·도로 소음 (야간/주말 시간대도)
• 관리규약: 반려동물·흡연·주차·쓰레기·엘리베이터

6) 비용(TCO) 빠른 가이드

TCO = 월세 + 관리비 + (전기·가스·수도) + 인터넷/주차 + (보증금×연이율/12) + (일회성/분할개월) − 할인

관리비에 포함된 공과금은 이중계상 금지. 최근 3개월 고지서 평균으로 추정하고, 보증금은 월 자본비용으로 환산해 비교합니다^2,3,4.

TCO 계산기 바로가기

7) 위험 신호(바로 물어볼 것)

• 등기부상 소유자 ≠ 계약 상대 / 근저당 과다
• 확정일자·전입신고 미루자고 함
• 누수 흔적 가림(신규 페인트), 곰팡이 냄새
• 관리비 항목 불명확, “실비라 몰라요” 답변

8) 분쟁 예방(특약·기록·타임라인)

• 입주 전/퇴거 직후 사진·영상 촬영(시계·신문 날짜 화면 포함)
• 반려동물 특약으로 소음·원상복구·보험·시정기한 숫자화
• 수리 분담: 견적 2곳 평균 명시
• 확정일자 → 전입신고 일정 고정, 임대인 통지

9) 심화 가이드 바로가기

등기부·확정일자 빠르게 끝내기

서류 순서, 특약 핵심, 실무 팁.

서류 · 절차

전입신고·관리규약 체크 10가지

현장 점검·규약 핵심 정리.

규약 · 체크

관리비 포함 TCO 계산법

월 비용 총합 + 계산기.

비용 · 계산

반려동물 특약 문구 샘플

바로 쓰는 12문장.

특약 · 샘플

10) 바로 적용 체크리스트

• 등기부 소유자/권리 확인(신분증 대조) · 특약 설계
• 확정일자·전입 일정 고정(계약서에 일정 기재)
• 현장 누수·누전·단열·급배수·가스압·소음 사진/영상 기록
• 관리비 항목표 ← K-apt / 공과금은 최근 3개월 평균
• TCO = 고정+변동+자본+일회성−할인(보증금 월 자본비용 포함)

11) 결론

3·3·3 체크표로 서류·현장·비용을 같은 날 정리하고, 특약으로 분쟁 포인트를 숫자/기한으로 고정하면 안전한 계약이 됩니다. 각 단계는 아래 스포크 글에서 체크리스트·샘플·계산기로 이어집니다¹²³⁴.

12) FAQ

Q1. 확정일자·전입신고는 언제까지?

일반적으로 잔금일 또는 즉시 진행해 대항력/우선변제권 요건을 챙깁니다. 상황에 따라 순서/시점이 달라질 수 있으니 서류 절차 글을 참고하세요¹.

Q2. 관리비가 매달 다르면 어떻게 비교?

최근 3개월 평균을 쓰고, 관리비에 포함된 공과금은 변동비에서 빼서 이중계상을 막습니다. TCO 계산 글의 표와 계산기를 활용하세요^2,3,4.

Q3. 반려동물 허용이지만 분쟁이 걱정돼요.

숫자·기한 중심 특약(두수·무게·리드줄·소음시간·원상복구 견적방식·보험·시정기한)으로 명확히 하세요. 샘플 문구를 그대로 활용해도 좋습니다.

출처

1. 국토교통부 — 주택 임대차 표준계약서/특약 안내 ¹
2. K-apt — 공동주택 관리비 항목·관리규약 확인 ²
3. 한국전력 — 전기요금/실효단가 산정 안내 ³
4. 대한도시가스협회 — 도시가스 요금/단가 ⁴