월세·전세 계약 직후 등기부등본 확인과 확정일자를 30분 안에 끝내는 로드맵입니다. 인터넷등기소·정부24·전월세신고 시스템 온라인 절차와 주민센터 대안, 우선순위·주의사항, 체크리스트와 FAQ까지 한 번에 정리했습니다13456.
1) 한눈에 보는 30분 로드맵
- 등기부등본(말소사항 포함) 열람·발급 — 인터넷등기소에서 소유자·근저당·가압류 확인(PC/모바일) 1
- 전월세신고 & 확정일자 — 정부24/주택임대차 신고시스템에서 계약정보 입력→확정일자 동시 부여(대상 시) 346
- 전입신고 — 입주 전·후 가능, 우선변제권 요건 충족을 위해 점유+확정일자와 함께 67
계약서가 완비(인적사항·목적물·기간·보증금·차임·서명/날인·간인 등)되어야 확정일자의 효력이 온전합니다72.
2) 준비물(공통)
- 임대차계약서 원본/스캔본(PDF) — 모든 쪽에 서명·간인
- 임차인 본인 인증수단 — 공동/간편인증, 신분증
- 주소·건물 표제부 정보 — 동/호수·지번·건물명 정확 표기
- 수수료 결제수단 — 등기부 열람·발급 수수료(소액) 1
3) 핵심 개념: 대항력·우선변제권
| 개념 | 요건 | 포인트 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입 + 점유 | 새 소유자에게도 임차권 주장 가능 |
| 우선변제권 | 전입 + 점유 + 확정일자 | 경매 시 보증금 순위 배당 가능—계약서 형식요건 중요 7 |
4) 등기부등본 온라인(인터넷등기소)
- 인터넷등기소 접속 → 등기열람/발급 선택 1
- 주소/지번으로 검색 → 말소사항 포함 열람
- 갑구/을구 체크: 소유자·소유권이전·근저당·압류·가압류·임차권 등
- PDF 저장·출력(발급용은 수수료 결제)
근저당 등 담보권이 보증금보다 선순위면 위험도가 큽니다. 계약해지권·특약 검토 권장.
5) 등기부 오프라인(등기소/무인민원)
가까운 등기소·무인 발급기에서 즉시 발급 가능합니다(수수료). 원본 제출이 필요한 상황에 대비해 1부 보관을 권장합니다1.
6) 확정일자 온라인(정부24·전월세신고)
- 정부24(민원) 또는 주택임대차 신고시스템 접속 34
- 계약정보 입력(주소·기간·보증금/월세 등) + 계약서 파일 업로드
- 신고 완료 시 확정일자 부여 또는 별도 부여 절차 안내(대상 시)
일부 구형 단말·인증 제한 안내가 있으니 오류 시 PC로 진행하세요4.
7) 확정일자 오프라인(주민센터/법원)
- 계약서 원본 지참(모든 쪽 서명/간인), 신분증
- 창구에서 확정일자인을 날인·도장(수수료 소액) 2
8) 전월세신고(30일)와의 관계
대상 지역·금액이면 계약일로부터 30일 이내 전월세신고가 의무입니다. 온라인 신고로 확정일자 동시 부여가 가능합니다. 계도기간 종료 후 지연 신고는 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다65.
9) 반려·오류를 막는 서류 요건
| 항목 | 요건 | 실수/주의 |
|---|---|---|
| 계약서 완비 | 인적사항·목적물·기간·보증금·차임 기재 | 누락/가필 시 여백 정정표기·서명 필수 7 |
| 연속성 | 페이지 간인(종이 계약서) | 간인 누락 시 효력 다툼 소지 |
| 스캔본 | 모든 면 포함, 해상도·식별 충분 | 서명·금액·기간 식별 불가 시 반려 |
10) 30분 타임어택 체크리스트
- 인터넷등기소 열람(말소포함) PDF 저장 — 10분 1
- 전월세신고 시스템 로그인·계약입력 — 15분 46
- 확정일자 부여 확인·저장 — 5분 34
11) 자주 생기는 케이스 & 대응
- 소유자와 임대인 상이: 위임장·신분확인, 등기부 소유자와 권한 확인
- 근저당 다수: 보증금 순위 위험 → 보증금 분할·특약·보증보험 검토
- 갱신계약: 금액 변동 없으면 신고 예외 가능(조건 확인) 6
12) 주민센터 방문 준비물 미니 카드
신분증(본인)
주민등록증·운전면허증·여권 등 실물. 대리인 방문 시 위임장·대리인 신분증 필요.
임대차계약서 원본
모든 면 서명·간인 확인. 여백 정정 시 정정선·서명 필수. 스캔본은 담당자 안내 따름.
수수료/결제수단
확정일자 수수료(소액) 준비. 카드/현금 가능 여부는 센터별 상이.
임대인 정보
임대인 성명·연락처·주민/사업자 정보. 등기부 소유자와 일치 여부 사전 확인.
주소·물건 정보
동/호수·지번·건물명 정확 기재. 등기부 표제부와 동일 표기 권장.
도장(선택)
자필서명으로도 가능하나, 센터 안내에 따라 인감/서명도장 요청될 수 있음.
13) 관련 실전 글
14) 결론
등기부 확인 → 전월세신고+확정일자 → 전입+점유의 순서로 진행하면 안전장치(대항력·우선변제권)를 빠르게 확보할 수 있습니다. 계약서 형식요건을 끝까지 점검하고, 온라인이 막히면 즉시 주민센터·등기소 창구로 전환하세요1234.
15) FAQ
- Q1. 확정일자만 받으면 안전한가요?
- 아닙니다. 전입+점유+확정일자가 모두 갖춰져야 우선변제권이 생깁니다. 계약서 형식요건도 충족해야 합니다7.
- Q2. 온라인 전월세신고가 자꾸 오류나요. 어떻게 하죠?
- 공식 안내처럼 구형 단말·네트워크에서 접속 문제가 있을 수 있습니다. PC 버전으로 재시도하거나 직접 주민센터 방문을 권장합니다4.
- Q3. 갱신계약인데 금액 변동이 없어요. 신고·확정일자 필요?
- 일부 갱신은 신고 예외가 될 수 있지만(조건 확인), 보증금 보호 강화를 위해 확정일자 재부여를 검토하세요6.